Woonpunt moet het belang van de huurder voorop stellen!

Een woningcorporatie heeft als doel om goede en goedkope huisvesting aan te bieden voor mensen met een smalle beurs. Onze conclusie is dat corporaties dat steeds minder doen. Wij hebben al vaker voor die ontwikkeling gewaarschuwd en aan de bel getrokken. We hebben vooral zorgen over de manier waarop woningcorporaties omgaan met hun bezit én hun bedrijfsvoering. De kosten moeten omlaag en het aanbod van goedkope en betaalbare woningen moet omhoog. Liefst met allerlei maatregelen waardoor de woningen ook duurzamer zijn en minder energie nodig hebben.

Nu baart de financiële situatie bij woningcorporatie Woonpunt ons zorgen en dan vooral vanwege de gevolgen voor Maastrichtse huurders. De corporatie is afgegleden van het beste jongetje van de klas naar Maastrichts zorgenkind. Al eerder was Woonpunt genoodzaakt plannen in Limmel en in Nazareth in de ijskast te zetten vanwege een tik op de vingers door de toezichthouder. Nu, een jaar later is het weer raak.

Kennelijk lukt het Woonpunt niet de boel op orde te krijgen ook al worden er woningen verkocht. Woonpunt geeft al jaren meer dan gemiddeld uit aan de eigen organisatie. De huidige directeur-bestuurder van Woonpunt verdient € 195.949 per jaar en dat is flink meer dan toegestaan in het kader van de Wet Normering Topinkomens. Ondanks de hoge bedrijfskosten en de verliezen met de derivaten, blijkt zij ook niet in staat om het huishoudboekje op orde te krijgen. En dan wil Woonpunt nu die bedrijfskosten verlagen door èn een extra directeur financiën aan te nemen èn personeel op termijn natuurlijk te laten afvloeien. Boven erbij en onder eraf? En gaat dit dan wel de problemen oplossen? Wij hebben er weinig vertrouwen in, want het zijn tegenstrijdige maatregelen. Begrijpelijk, maar het heeft weinig te maken met bezuinigen. Ze blijven bij Woonpunt immers aardig voor elkaar.

Woonpunt belooft de huren slechts matig te laten stijgen. Dat klinkt lovenswaardig, maar staat in schril contrast met wat Woonpunt in 2013 en 2014 heeft laten zien. De huur steeg alleen al in die twee jaar met €50 per maand naar gemiddeld €500. In diezelfde twee jaar daalde het aantal woningen met een huur lager dan €400 van ruim 3000 naar nog geen 2500. Dàt is een zorgelijke ontwikkeling, vooral als we beseffen dat het aantal woningzoekenden stijgt.

Woonpunt zegt ook te gaan bezuinigen op de onderhoudskosten. In 2014 was dat € 1.544 per woning (landelijk € 1.338). Dat klinkt redelijk, maar is het gevolg van onvoldoende onderhoud in de jaren ervoor, want toen werd per jaar minder dan €1000 aan een woning uitgegeven. Honderden euro’s minder dan andere corporaties.

In onze ogen zijn de maatregelen om de bedrijfskosten te verlagen te laat te weinig. Woonpunt lijkt niet te veranderen en wij vrezen daarom dat Maastrichtse huurders dat zullen merken; hogere huren en slechter onderhoud. Wij roepen Woonpunt op om de belangen van de huurders voorop te stellen, de rekening van de financiële problemen niet bij de huurder te leggen en doortastend op te treden.

Dit stuk is geschreven samen met Richard Schoffeleers (fractievoorzitter D66) en is op 1 april 2016 geplaatst op www.gezien.nl/maastricht.

Het aantal betaalbare huurwoningen staat onder druk

Ik maak mij zorgen, want in toenemende mate dreigen er te weinig betaalbare huurwoningen over te blijven in Maastricht. Om dit te voorkomen is nu actie nodig van gemeente en corporaties.

In 2010 waarschuwde het RIGO (Research Instituut Gebouwde Omgeving) tijdens een hoorzitting over volkshuisvesting van de gemeenteraad voor een tekort aan betaalbare huurwoningen. Ze deed dat naar aanleiding van het voornemen van woningcorporatie Servatius om 100 woningen per jaar te gaan verkopen. Sindsdien is Servatius met een ambitieus verkoopprogramma gestart en verkoopt nu een paar honderd woningen per jaar. Tegelijkertijd verkopen ook Maasvallei en Woonpunt in hoog tempo woningen.

In zijn brief van afgelopen december bevestigt wethouder Gerdo van Grootheest dat de waarschuwing van het RIGO inmiddels werkelijkheid is geworden en meldt hij een tekort van 750 betaalbare huurwoningen. Ook de provincie Limburg waarschuwt eind 2014 dat de vraag naar goedkope eengezinswoningen groter is dan het aanbod. Bovendien verwacht de gemeente dat het aantal huishoudens de komende jaren zal toenemen.

En dat heeft gevolgen: in Maastricht groeit de wachtlijst voor een sociale huurwoning.

Dit tekort aan betaalbare huurwoningen is niet alleen ontstaan door het buitensporige verkoopbeleid, maar is ook het gevolg van het verhuurbeleid van de corporaties. De huurverhogingen van de Maastrichtse corporaties zijn aantoonbaar hoger dan het landelijke gemiddelde. En als een woning leegkomt en niet wordt verkocht, wordt een woning met een fors hogere maandhuur aan woningzoekenden aangeboden.

Het is een Maastrichts probleem dat ook veroorzaakt wordt door landelijk beleid, want de ontwikkelingen worden versterkt door de verhuurdersheffing van het kabinet. Dit heeft als gevolg dat alleen al de afgelopen 2 jaar de huren met gemiddeld 9,2% zijn gestegen. Voor de gemiddelde huurder is dat 40 euro per maand! En die stijging zet de komende jaren door.

Wat mij betreft is het 5 over twaalf. Het verkoop- èn huurbeleid van corporaties moet zo snel mogelijk worden veranderd. Daarvoor is wel een wil nodig - bij de corporaties en de gemeente - om dit te doen. En het is mogelijk als de corporaties en de gemeente begrip hebben voor elkaars problemen, elkaar hulp bieden waar mogelijk en het beleid ingrijpend veranderen waar nodig. Ik daag de wethouder en vooral de corporaties uit om met voorstellen te komen hoe het beleid anders kan.

Investeren in duurzame sociale huurwoningen!

Deze week wordt in de gemeenteraad de begroting voor 2015 besproken. Hierin wordt 800.000 euro beschikbaar gesteld voor duurzaamheid. Waar in vorige periodes nog amper geld beschikbaar was om in duurzaamheid te investeren wordt dat nu wel gedaan. Alleen kan het college van burgemeester en wethouders nog niet aangeven waar het geld dan precies in geïnvesteerd wordt. Een gemiste kans!

Het is bekend dat sociale huurwoningen niet tot de meest energiezuinige woningen van de stad behoren. Op de website van het woningburo is niet duidelijk welk energielabel de woningen hebben en als er al van een energielabel sprake is, is het vaak energielabel E. Dat betekent dat de energielasten van deze woningen relatief hoog zijn. En dat betekent weer dat juist de huurders met de kleinste portemonnee het hardst getroffen worden door een stijging van de energieprijzen en dat juist zij onevenredig veel geld kwijt zijn aan hun energielasten.

In het Nationale Energie Akkoord is afgesproken dat er 400 miljoen euro beschikbaar is om huurwoningen in Nederland duurzamer te maken. Dit geld is bedoeld voor woningcorporaties en andere verhuurders om maatregelen te nemen die sociale huurwoningen energiezuiniger te maken. En deze maatregelen zijn echt niet ingewikkeld, denk aan betere isolatie, slimme meters, zonnepanelen, zonnewarmteboilers etc. Er kan op heel veel manieren, groot en klein, een bijdrage geleverd worden aan duurzamere woningen.

Nu het college van burgemeester en wethouders 800.000 euro beschikbaar wilt stellen voor duurzaamheid is het een ideale kans om een substantieel deel hiervan te koppelen aan de investeringen die de corporaties kunnen doen met het budget uit het Nationale Energie Akkoord. Op deze manier kunnen er zoveel mogelijk sociale huurwoningen een stuk energiezuiniger gemaakt worden. Ik roep dan ook de gemeente op om deze kans niet te laten liggen!

Tijd voor dialoog van Maasvallei met bewoners Trichterveld

Nietsvermoedend ging ik afgelopen dinsdagavond naar het bowlingcentrum voor een informatiebijeenkomst van woningcorporatie Maasvallei over de sloop- en nieuwbouwplannen voor Trichterveld. Met een presentatie ontvouwde een woordvoerder van Maasvallei daar de nieuwe plannen voor de buurt. Maar tijdens de presentatie ontstond er steeds meer onrust in de zaal, toen bleek dat Maasvallei zonder overleg met de buurt de plannen voor Trichterveld had aangepast. Buurbewoners voelden zich hierdoor – terecht - voor het blok gezet, want zo ga je niet met mensen om. Woningcorporaties dienen hun maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen en in ieder geval de dialoog aan te gaan met de wijk voordat er nieuwe of vernieuwde plannen worden gemaakt over zulke ingrijpende zaken als sloop en nieuwbouw.

In de buurt leven veel zorgen over de nieuwe plannen voor Trichterveld. Bewoners maken zich zorgen over de betaalbaarheid van de huurwoningen, de geschiktheid van de woningen voor bewoners met een WMO indicatie en de mogelijkheid om terug te keren naar de wijk. Dat zijn terechte zorgen. Er was namelijk ooit afgesproken dat er levensloopbestendige huurwoningen gebouwd zouden worden en dat niemand gedwongen  zou worden te verhuizen. In de nieuwe plannen komt dat niet meer voor. Daarnaast was het tijdens de bijeenkomst nog niet duidelijk wat de huurprijs van de sociale huurwoningen zou worden. Dat zorgde alleen maar voor nog meer onrust. 

Net als veel andere corporaties komt Maasvallei  tot de ontdekking dat veel van de vóór de crisis
opgestelde plannen nu niet meer haalbaar zijn. Dit komt bijvoorbeeld door de verhuurdersheffing,
de afdrachten om andere corporaties als Vestia te redden en een vastzittende woningmarkt.
Het aanpassen van oude plannen is dan ook onvermijdelijk geworden. Het alternatief dat de
corporatie financieel in de problemen zou komen of dat de plannen nauwelijks uitgevoerd zouden
kunnen worden, is niet in het belang van de huurders van de corporatie.

Het zal voor woningcorporatie Maasvallei  niet eenvoudig zijn om het vertrouwen van de buurt terug
te winnen. Het betekent in ieder geval dat Maasvallei de komende maanden de tijd zal moeten
nemen om samen met de buurtbewoners oplossingen te vinden voor de zorgen die er nu leven.
Om uiteindelijk te komen tot plannen die kunnen rekenen op een breed draagvlak in de wijk.

Uit huis gezet?

Helaas kunnen we er niet omheen. De economische situatie in Nederland is niet rooskleurig. Er is in Nederland een stijgende werkloosheid, steeds meer behoefte aan sociale huurwoningen en een stijging van het aantal uithuiszettingen door huurachterstand. Om te voorkomen dat dit in Maastricht tot problemen leidt is een gezamenlijke aanpak nodig.

Er dreigt in Maastricht een tekort aan sociale huurwoningen, als er niet wordt ingegrepen. Op dit moment is er al te weinig doorstroming op de woningmarkt waardoor de wachtlijsten voor een sociale huurwoning oplopen. De gemeente moet nu al afspraken maken met de woningcorporaties waarin vastgelegd wordt hoe een tekort aan sociale huurwoningen voorkomen kan worden.  Hiervoor moeten de plannen voor sloop, nieuwbouw, renovatie en verkoop van woningen aangepast worden. 

In Nederland en ook in Maastricht is er een stijging zichtbaar van het aantal uithuiszettingen vanwege huurachterstand. Voor de gezinnen die het betreft is dit een menselijk drama. Een huurachterstand kan vele oorzaken hebben, maar geen kind mag hierdoor zonder dak boven het hoofd komen te zitten. In het verleden was er een convenant tussen de gemeente en corporaties over een gezamenlijke aanpak om uithuiszettingen te voorkomen. Helaas bestaat het convenant niet meer, omdat er destijds sprake was van een dalend aantal uitzettingen. Nu is het moment om weer nieuwe afspraken te maken. 

Maar er is meer nodig, want er zijn ook genoeg mensen die nu nog niet in geldproblemen zitten, maar daar door het verlies van hun baan wel in kunnen raken. Wethouder Jeroen Weyers uit Den Bosch heeft voorgesteld om de huren van deze mensen tijdelijk te verlagen om zo problemen te voorkomen. De kosten voor deze huurverlaging zullen gedragen worden door de corporaties en de gemeente gezamenlijk. Zij hebben er namelijk allemaal baat bij dat mensen niet in de problemen komen. Nu is het wettelijk niet mogelijk een huurverlaging tijdelijk door te voeren voor individuele huurders. Tijd voor een wetswijziging dus! 

Door een gezamenlijke aanpak van corporaties en gemeente kunnen we er voor zorgen dat er voldoende sociale huurwoningen blijven, dat huurders met geldproblemen niet uit huis gezet worden en kunnen we voorkomen dat huurders in de problemen komen. 

Tijdens de behandeling van de begroting 2014 op 22 oktober 2013 heeft de PvdA-fractie een motie hierover ingediend. Klik hier voor de tekst.

Update: de motie is door het college van burgemeester en wethouders overgenomen. 

De verkoop van huurwoningen en derivaten in Maastricht

Afgelopen dinsdag werd er in de commissie stadsontwikkeling een presentatie gegeven door de drie Maastrichtse woningcorporaties. Aanleiding was een motie van de PvdA waarin de corporaties werden opgeroepen om bij het verkopen van huurwoningen gebruik te maken van de koopgarantregeling. Deze regeling houdt in dat de koper een forse korting op de koopprijs krijgt en de corporatie een terugkooprecht heeft. Aan de ene kant maakt dit koop mogelijk voor lage middeninkomens zonder dat zij extra geld lenen. Aan de andere kant ontstaan er geen problemen bij herstructurering van wijken met versplinterd bezit.

Volgens de corporaties zorgt het toepassen van koopgarant ervoor dat ze substantieel minder investeringsvermogen hebben voor de verbetering van wijken. Een begrijpelijke reden om de regeling niet toe te passen, maar dan zullen er wel andere maatregelen genomen moeten worden om de koper te beschermen en te voorkomen dat ruimtelijk en kwalitatief gezien de verkeerde woningen worden verkocht. Daarnaast zal er ook oog moeten zijn voor de koopmarkt en voorkomen dat de verkoop van woningen leidt tot marktverstoring. De huizenprijzen staan namelijk al flink onder druk. De corporaties stellen dat door aan de ‘voorkant’ een afgewogen keuze te maken welke woningen in de verkoop gezet worden en de strenge hypotheekregels voorkomen wordt dat er problemen ontstaan door de verkoop.

Tijdens de commissievergadering werd ook duidelijk dat de corporaties, nadat eerder in reactie op mijn vragen de wethouder zich tegen het recht op koop had uitgesproken, zich ook zullen verzetten tegen het voorstel van het kabinet. Het zal namelijk er toe leiden dat er niet, zoals nu, 250 000 woningen te koop zullen staan, maar 2 miljoen, een kwart van het totale aantal woningen in Nederland. Dit zal leiden tot een extreme daling van de huizenprijzen. Herstructurering zal onmogelijk worden en de sociale huisvesting zal helemaal uitgekleed worden. Redenen voor de corporaties om alles er aan te doen om de het voorstel van het recht op koop te blokkeren. Via rechtzaken en als eigenaar. Ik ben erg blij dat ook de Maastrichtse corporaties zich aansluiten bij het verzet.

In de Maastrichtse politiek waren na het grote debacle bij Vestia zorgen gerezen over of de Maastrichtse corporaties ook derivaten in hun portefeuille hadden. Uit een schriftelijke reactie was vorige week al gebleken dat alleen Woonpunt en Servatius derivaten hebben, maar er geen handel mee drijven zoals Vestia deed. Maasvallei heeft er voor gekozen om alleen gebruik te maken van langlopende leningen met vaste rentes. In de vergadering heb ik duidelijk gemaakt dat ik blij ben dat de corporaties geen risicovolle activiteiten uitvoeren met betrekking tot derivaten, maar dat ik de grootste voorzichtigheid eis van de corporaties, want zoals superbelegger Warren Buffet al gezegd heeft; wanneer derivaten verkeerd ingezet worden dan kunnen het financiële massavernietigingswapens zijn. Het mag dan ook nooit zo zijn dat door het gebruik van derivaten de Maastrichtse volkshuisvesting in gevaar komt. Liever een beetje meer voorzichtigheid en wat minder geld, dan extra risico’s. De financiële situatie van corporaties en gemeente staan al genoeg onder druk.

Europese inkomensmaatregel richt alleen maar schade aan op de woningmarkt

Op 1 januari 2011 treedt de Europese inkomensregel in dat woningcorporaties maximaal 10% van hun woningen mogen verhuren aan huishoudens die meer verdienen dan 33.614 euro per jaar. Echter er zijn op het moment te weinig betaalbare particuliere huurwoningen en goedkope koopwoningen. Als we niet oppassen vallen huishoudens met een modaal inkomen tussen wal en schip in Maastricht.

Als gezin met een inkomen van iets meer dan 33.000 euro per jaar wordt het je wel erg moeilijk gemaakt. Je mag niet meer een woning huren bij een woningcorporatie. Een betaalbare gezinswoning is niet te vinden op de particuliere matkt. En voor een koopwoning krijg je geen hypotheek. Huishoudens met een relatief klein inkomen kunnen op deze manier geen kant op.

Het kabinet laat de middeninkomens in de steek. Zij wil namelijk niet in Europa naar een oplossing zoeken voor deze huishoudens. Zij laat de huren voor deze inkomens met 5,5% stijgen. Er komt geen extra geld voor startersleningen. En er wordt niets aan de hypotheekrenteaftrek gedaan. Er zullen oplossingen geboden moeten worden voor de problemen op de woningmarkten en dat lukt niet als men de kop in het zand steekt zoals het kabinet nu doet.

Er zal een Nationaal woonakkoord moeten komen waarin partijen over hun eigen schaduw heen stappen. Zolang er geen Nationaal woonakkoord is richt de maatregel uit Europa alleen maar schade aan. Ik ben dan ook blij dat een groot aantal woningcorporaties in Nederland in opstand is gekomen tegen de inkomensmaatregel en zich er de komende tijd tegen zullen verzetten. Ik hoop dan ook dat de Maastrichtse woningcorporaties zich ook gaan verzetten tegen de maatregel, want de maatregel lost de problemen op de Maastrichtse woningmarkt niet op. De maatregel zorgt alleen maar voor extra problemen.