Ontmoeting met betrokken medewerkers bij Woonpunt

Na het meelopen bij de politie in augustus van dit jaar heb ik de smaak van het een dag stagelopen te pakken. Het is leerzaam en nuttig voor mijn kijk op de onderwerpen die in de gemeenteraad aan de orde (zullen) komen. Ik heb mij voorgenomen voortaan regelmatig bij een organisatie in Maastricht een kijkje in de keuken te nemen. Deze maand was woningcorporatie Woonpunt aan de beurt.

Bij aankomst op het kantoor van Woonpunt aan de Leidenlaan word ik ontvangen door een boomlange man, Eric. Hij is sociaal beheerder en is mijn begeleider in de ochtend. Na een kop koffie en uitleg over het bomvolle programma dat Woonpunt voor mij in gedachten heeft is het tijd voor een rondleiding langs alle afdelingen. Bij de meeste afdelingen is men bezorgd over de impact van de verhuurdersheffing - een heffing die sinds kort door alle woningcorporaties betaald moet worden. En door die verhuurdersheffing worden er minder huurwoningen gebouwd, wordt onderhoud uitgesteld en is er minder geld beschikbaar voor leefbaarheid.

Woningcorporaties kunnen best bezuinigen op hun eigen organisatie, maar dat levert niet voldoende op om te voorkomen dat huurders worden getroffen. Van belang is om de pijn te verzachten voor die huurders. Het is daarom belangrijk dat woningcorporaties die wel investeren in goedkope huurwoningen beloond worden en een korting krijgen op de verhuurdersheffing, zoals PvdA en VVD in de Tweede Kamer hebben voorgesteld. Ik hoop dat deze maatregel snel wordt ingevoerd, dat zal goed gedrag van corporaties stimuleren.

Rond de middag was het tijd om met Denise op pad te gaan. Zij is participatiemedewerker bij Woonpunt. In haar witte Volkswagen-bus gaan we langs bij de huiskamer in Nazareth, de buurtbrӧgk Wyckerpoort en het Werkhuis. Daarnaast brachten wij een bezoek aan een bewoner van de Bauduinstraat. Zij helpt samen met Woonpunt en andere bewoners om het grofvuil bij gezinnen thuis op te ruimen. De gemeente werkt mee door geen kosten in rekening te brengen bij de bewoners, omdat zij een minimum inkomen hebben. Dit simpele initiatief vanuit bewoners dat ondersteund wordt door Woonpunt verbetert de leefbaarheid van de wijk doordat het illegale dumping voorkómt.

Voor mensen met een laag inkomen is het wegbrengen van grofvuil een hele dure bedoeling. Dit werkt illegale dumping en vervuiling van een woning in de hand. Het initiatief in Wittevrouwenveld toont aan dat het anders kan. Niet alleen voor gezinnen met een minimum inkomen in Wittevrouwenveld moet het mogelijk zijn om voor een laag bedrag grofvuil weg te brengen, maar voor alle mensen met een minimum inkomen. Ik vind dat dit onderdeel moet zijn van het armoedebeleid in Maastricht.

Mijn meeloopdag bij Woonpunt werd besloten met een vergadering met vertegenwoordigers van de gemeente Venlo. Zij willen leren van de veilige buurten aanpak in Maastricht. Benno en Angelo zijn samen één grote spraakwaterval. Met veel enthousiasme vertellen zij, vanuit het oogpunt van Woonpunt en hun functie als wijkbeheerder, wat de kracht is van de veilige buurten teams. De samenwerking van professionals van woningcorporaties, Trajekt, politie en handhaving in een zelfsturend team heeft volgens hen echt resultaten geboekt. Toch zijn er zorgen dat de organisaties soms te traag reageren op verzoeken uit de teams. Het succes van een team is ook afhankelijk van het geloof dat de leden van de teams hebben in de aanpak.

Alles horende kwam ik tot de conclusie dat er een nieuwe stap gezet moet worden in de veilige buurten aanpak. Een veilige buurten team moet geen last hebben van de verschillende deelbelangen van gemeente, Trajekt, woningcorporaties of politie. Om dit mogelijk te maken zullen de teams meer bevoegdheden moeten krijgen en een eigen budget. Zo kan er samen met een buurt snel resultaat geboekt worden zonder dat telkens een akkoord van gemeente, Trajekt of politie moet komen.

Woningcorporaties zijn de laatste tijd vaak negatief in het nieuws geweest vanwege allerlei schandalen en debacles. In die berichten wordt vaak vergeten dat veel mensen keihard werken voor de huurders, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat iedereen betaalbaar en goed kan wonen. Eric, Denise, Benno en Angelo hebben laten zien dat het ondanks alle maatregelen van de regering het nog steeds mogelijk is om het verschil te maken voor huurders. Chapeau!

Investeren in duurzame sociale huurwoningen!

Deze week wordt in de gemeenteraad de begroting voor 2015 besproken. Hierin wordt 800.000 euro beschikbaar gesteld voor duurzaamheid. Waar in vorige periodes nog amper geld beschikbaar was om in duurzaamheid te investeren wordt dat nu wel gedaan. Alleen kan het college van burgemeester en wethouders nog niet aangeven waar het geld dan precies in geïnvesteerd wordt. Een gemiste kans!

Het is bekend dat sociale huurwoningen niet tot de meest energiezuinige woningen van de stad behoren. Op de website van het woningburo is niet duidelijk welk energielabel de woningen hebben en als er al van een energielabel sprake is, is het vaak energielabel E. Dat betekent dat de energielasten van deze woningen relatief hoog zijn. En dat betekent weer dat juist de huurders met de kleinste portemonnee het hardst getroffen worden door een stijging van de energieprijzen en dat juist zij onevenredig veel geld kwijt zijn aan hun energielasten.

In het Nationale Energie Akkoord is afgesproken dat er 400 miljoen euro beschikbaar is om huurwoningen in Nederland duurzamer te maken. Dit geld is bedoeld voor woningcorporaties en andere verhuurders om maatregelen te nemen die sociale huurwoningen energiezuiniger te maken. En deze maatregelen zijn echt niet ingewikkeld, denk aan betere isolatie, slimme meters, zonnepanelen, zonnewarmteboilers etc. Er kan op heel veel manieren, groot en klein, een bijdrage geleverd worden aan duurzamere woningen.

Nu het college van burgemeester en wethouders 800.000 euro beschikbaar wilt stellen voor duurzaamheid is het een ideale kans om een substantieel deel hiervan te koppelen aan de investeringen die de corporaties kunnen doen met het budget uit het Nationale Energie Akkoord. Op deze manier kunnen er zoveel mogelijk sociale huurwoningen een stuk energiezuiniger gemaakt worden. Ik roep dan ook de gemeente op om deze kans niet te laten liggen!

Wethouder als scheidsrechter tussen Maasvallei en bewoners Trichterveld

Afgelopen februari zette Maasvallei de bewoners van Trichterveld voor het blok. Tijdens een informatiebijeenkomst werd hen verteld dat gedwongen verhuizingen onvermijdelijk zouden zijn en dat er geen levensloopbestendige sociale huurwoningen gebouwd zouden worden. De aanwezige bewoners maakten hun boosheid kenbaar, maar voelden zich totaal niet gehoord. En betrokken bij de aanpassing van het plan werden ze al helemaal niet. Als aanwezige zei ik daar nog dat het nu tijd was voor een constructieve dialoog met de buurt.

Sindsdien is het duidelijk geworden dat Maasvallei gewoon door is gegaan op de ingeslagen weg  in plaats van te kiezen voor een dialoog met de buurt. Hiermee heeft de corporatie ervoor gekozen om de situatie laten escaleren. Zodat het er op dit moment op lijkt het er op dat er zowel voor als na het presenteren van het plan geen communicatie met de buurt is geweest.

Vanaf de eerste plannen in 2003 ging de buurt er vanuit dat er geen gedwongen verhuizingen zouden plaatsvinden, hetgeen door Maasvallei ettelijke keren nog is bevestigd. Nu ziet de corporatie zich genoodzaakt om deze belofte te verbreken, omdat anders volgens hen de wijk niet vernieuwd kan worden binnen een redelijke termijn. Er zou namelijk een risico bestaan dat een enkeling de verdere vernieuwing van de buurt zou kunnen blokkeren. Het niet nakomen van deze belofte heeft een enorme impact op de buurt als geheel.  Ook met het feit dat individuele bewoners kort voor de informatiebijeenkomst geconfronteerd werden met gedwongen verhuizing als zij niet vrijwillig zouden vertrekken, had door Maasvallei op zijn minst veel zorgvuldiger moeten worden omgegaan. Zelfs projectontwikkelaars zouden de bewoners netter behandeld hebben.

Waar ik mij nog het meest over verbaas is dat de levensloopbestendige sociale huurwoningen worden vervangen door een ander type woningen in de sociale huur. Het is namelijk een buurt met relatief grote groep bewoners op leeftijd. Daarnaast zal de demografische ontwikkeling er toe leiden dat er meer en meer ouderen in Maastricht wonen. Juist daarom is door de gemeente telkens de wens uitgesproken om meer levensloopbestendige woningen te bouwen. En wat doet Maasvallei? Zij kiest ervoor om deze woningen juist te schrappen uit de plannen.

Al met al is het ons wel duidelijk dat het plan van Trichterveld met een tekort van 8 miljoen euro de corporatie noodzaakt om de plannen aan te passen, maar op basis van de stukken die op dit moment tot onze beschikking staan, kan door mij niet geconcludeerd worden dat het plan dat de corporatie heeft voorgesteld het enige mogelijke is. De corporatie heeft onvoldoende gedaan om tot een oplossing te komen die acceptabel is voor de buurt als geheel. Het zijn nu de financiën die de toon zetten en de belangen van huurders en volkshuisvesting worden daaraan ondergeschikt gemaakt.

Ik vind dat de corporatie haar maatschappelijke verantwoordelijkheid moet nemen en de komende weken in gesprek moet gaan met de buurt om tot een aanpassing te komen die voor de buurt acceptabel is. Het vertrouwen van de buurt in Maasvallei is nu op een dieptepunt beland en daarom zal de wethouder moeten bemiddelen tussen bewoners en de corporatie. Dit zou een uitgangspunt kunnen vormen waarbij enerzijds tegemoet gekomen kan worden aan de plannen voor Trichterveld en anderzijds aan bewoners het gewenste maatwerk levert.

Op 10 juni besteedde Hart van Nederland aandacht aan de plannen voor sloop en nieuwbouw in Trichterveld. Klik hier voor het fragment.

Tijd voor dialoog van Maasvallei met bewoners Trichterveld

Nietsvermoedend ging ik afgelopen dinsdagavond naar het bowlingcentrum voor een informatiebijeenkomst van woningcorporatie Maasvallei over de sloop- en nieuwbouwplannen voor Trichterveld. Met een presentatie ontvouwde een woordvoerder van Maasvallei daar de nieuwe plannen voor de buurt. Maar tijdens de presentatie ontstond er steeds meer onrust in de zaal, toen bleek dat Maasvallei zonder overleg met de buurt de plannen voor Trichterveld had aangepast. Buurbewoners voelden zich hierdoor – terecht - voor het blok gezet, want zo ga je niet met mensen om. Woningcorporaties dienen hun maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen en in ieder geval de dialoog aan te gaan met de wijk voordat er nieuwe of vernieuwde plannen worden gemaakt over zulke ingrijpende zaken als sloop en nieuwbouw.

In de buurt leven veel zorgen over de nieuwe plannen voor Trichterveld. Bewoners maken zich zorgen over de betaalbaarheid van de huurwoningen, de geschiktheid van de woningen voor bewoners met een WMO indicatie en de mogelijkheid om terug te keren naar de wijk. Dat zijn terechte zorgen. Er was namelijk ooit afgesproken dat er levensloopbestendige huurwoningen gebouwd zouden worden en dat niemand gedwongen  zou worden te verhuizen. In de nieuwe plannen komt dat niet meer voor. Daarnaast was het tijdens de bijeenkomst nog niet duidelijk wat de huurprijs van de sociale huurwoningen zou worden. Dat zorgde alleen maar voor nog meer onrust. 

Net als veel andere corporaties komt Maasvallei  tot de ontdekking dat veel van de vóór de crisis
opgestelde plannen nu niet meer haalbaar zijn. Dit komt bijvoorbeeld door de verhuurdersheffing,
de afdrachten om andere corporaties als Vestia te redden en een vastzittende woningmarkt.
Het aanpassen van oude plannen is dan ook onvermijdelijk geworden. Het alternatief dat de
corporatie financieel in de problemen zou komen of dat de plannen nauwelijks uitgevoerd zouden
kunnen worden, is niet in het belang van de huurders van de corporatie.

Het zal voor woningcorporatie Maasvallei  niet eenvoudig zijn om het vertrouwen van de buurt terug
te winnen. Het betekent in ieder geval dat Maasvallei de komende maanden de tijd zal moeten
nemen om samen met de buurtbewoners oplossingen te vinden voor de zorgen die er nu leven.
Om uiteindelijk te komen tot plannen die kunnen rekenen op een breed draagvlak in de wijk.

Regionaal woonbeleid: Tijd om samen door te pakken!

De tijd van grote bouwprojecten en eindeloze ambities is voorbij, wat weinigen ontgaan zal zijn. Nu is het de tijd van forse bezuinigingen, crisis in Europa en krimp in Zuid-Limburg. Maar toch trekken burgers naar de stad. Door een positief migratiesaldo weet Maastricht de laatste paar jaar licht te groeien, in tegenstelling tot de omgeving rondom de stad. Dit heeft consequenties voor het regionale woonbeleid.

In plaats van een aanbodgericht bouwprogramma zal het lokale beleid met een consumentgerichte aanpak ook regionaal worden doorgevoerd. Dit vereist niet alleen consequente monitoring van de vraag naar woningen, maar ook flexibiliteit van gemeenten om hun bouwprogramma’s aan de vraag aan te passen. In 2009 heeft Maastricht zijn bouwprogramma al fors omlaag gebracht. Dit betekent dat Maastricht tot en met 2015 genoeg woningen bouwt om aan de verwachte vraag te voldoen. Vanaf 2015 echter is er naar verwachting een overschot aan bouwprogramma’s in Maastricht. Dat zou betekenen dat er ook gekeken zou moeten worden naar het intrekken van bouwtitels, en meer in het bijzonder het intrekken van woonbestemmingen en mogelijk ook het verder omlaag brengen van bouwprogramma’s. .

De consequenties van de nieuwe regionale woonvisie zijn voor de heuvelland-gemeenten vele malen groter dan de hiervoor voor Maastricht geschetste situatie Het verwachte overschot aan bouwprogramma’s is in deze gemeenten een relatief groter én urgenter probleem, want hun bouwprogramma’s zijn nu al groter dan de vraag. Het blijven bouwen zonder oog te hebben voor de vraag leidt alleen maar tot meer leegstand. Op basis van de prognoses zullen zij hun bouwprogramma’s fors terug moeten brengen om deze kannibalisering in de regio tegen te gaan. Dat is een pijnlijk besluit, zoals wij in 2010 hebben gemerkt toen er in Maastricht voor tientallen miljoenen euro’s aan gronden afgeboekt moest worden.

Maastricht is niet in de positie om met het vingertje te wijzen. Maastricht mag dan wel groter zijn, er beter voor staan en pijnlijke beslissingen al genomen hebben, toch zijn wij allen in de regio gelijkwaardige partners. Tegelijkertijd moeten wij niet denken dat gemeenten het alleen kunnen. Het is een gezamenlijke opgave waarbij de provincie een niet onbelangrijke rol speelt. Dit moeten wij als regio onderkennen. En dus zal de provincie een coördinerende rol moeten krijgen bij de uitvoering van de regionale woonvisie.

De bovenstaande tekst is een aangepaste versie van mijn bijdrage tijdens de raadsvergadering van 20 november 2012

Anti-kraak wonen: huren zonder huurbescherming

Al sinds de jaren tachtig bestaan er anti-kraakbureaus en we zijn er maar al te blij mee, want zo hebben we geen last van krakers en is er (tijdelijk) goedkope woonruimte voor wie geen geschikte woning kan vinden. Het is echter geen rozegeur en maneschijn bij de anti-kraakbureaus, want bewoners van panden die in beheer zijn van deze bureaus blijken helemaal geen rechten te hebben. Zo ontstaat er onbedoeld een groep huurders die buitenspel staat op de woningmarkt.

Anti-kraakbureaus maken namelijk geen gebruik van normale huurcontracten maar van bruikleenovereenkomsten. Door deze constructie weten ze buiten de huurwet te blijven. Dit betekent dat de bewoners zich niet kunnen beroepen op de bescherming van de huurwet. De opzegtermijn is bijvoorbeeld maar 2 weken. Dat is niet alles: bewoners kunnen geen beroep doen op huurbescherming, hebben geen huisvrede waar inbreuk op kan worden gemaakt en hun persoonlijke levenssfeer kan worden aangetast. Zo bevat de bruikleenovereenkomst een bepaling dat het anti-kraakbureau zonder aankondiging het pand mag betreden. Daarnaast bevat de bruikleenovereenkomst verschillende bepalingen die leiden tot inmengen in de persoonlijke levenssfeer van de bewoner. Het is ongehoord dat een anti-kraakbureau gebruik kan maken van dergelijke bepalingen terwijl de bewoners niet worden beschermd.

Maar het kan gewoon anders. De wetgever heeft voorzien in de mogelijkheid van tijdelijke verhuur. Hierbij hebben bewoners wel huurbescherming, huisvrede en er is geen inmenging in de persoonlijke levenssfeer. De verhuurder behoudt flexibiliteit met een opzegtermijn van 3 maanden. Dit biedt genoeg mogelijkheden om het gebruik van bruikleenovereenkomsten door anti-kraakbureaus in de toekomst te verbieden. Zolang dat nog niet door de regering is doorgevoerd kan de gemeente ook ingrijpen. De gemeente moet door middel van een leegstandsverordening eisen stellen aan de anti-kraakbureaus die in de stad actief zijn. Een anti-kraakbureau dat inbreuk maakt op de huisvrede en de persoonlijke levenssfeer krijgt dan geen vergunning.

De gemeente maakt zelf ook gebruik van een anti-kraakbureau. Voor zover dat mogelijk is, moet de gemeente de samenwerking met anti-kraakbureaus stopzetten en voortaan gebruik maken van tijdelijke verhuur. De gemeente hoort hier namelijk het goede voorbeeld te geven. De overheid behoort niet geassocieerd te worden met praktijken waarbij allerlei wetten worden omzeild.

Voor mij is het duidelijk: de huidige praktijken van anti-kraakbureaus moeten stoppen. Geen omzeiling meer van de huurbescherming, geen inbreuk op de huisvrede en geen inmenging meer in de persoonlijke levenssfeer. De gemeente en het rijk hebben de middelen in handen om hier een einde aan te maken.

Namens de PvdA fractie heb ik hierover vragen gesteld aan het college van B en W. Klik hier om de vragen te bekijken.